一直以来，北京城中村改造都存在政策瓶颈多、拆迁补偿款发放到位难、被拆迁户暴富返贫等问题，引发政府和学者广泛关注。记者近日在调研中了解到，针对这些问题，农行北京市分行设计研发了“城乡一体化综合建设贷款”“迁喜得利”等新型金融服务，有效破解了融资难题，加快了北京市50个重点城中村改造进度。
“城乡一体化综合建设贷款”破解五大融资瓶颈
据记者了解，针对北京城乡接合部刑事案件高发、违法犯罪“黑窝点”增多、社会安全隐患巨大等问题，北京市政府近两年陆续对50个重点城中村实施了城中村改造系统工程，消除各类隐患。
资料显示，这50个城中村改造面积高达85.3平方公里，涉及户籍人口和流动人口120余万人，需投入资金2300余亿元。但此前，因主体资质不强、自有资金不足、担保价值不够、盈利模式不清、合法手续不全等，融资进程、回迁房建设进度及补偿款发放等均遭遇不同程度的困境。
农行北京市分行经过认真调研，在风险可控的前提下设计研发出了“城乡一体化综合建设贷款”，并与北京市政府签署了土地储备和南城改造两个1000亿元合作协议。
北京市金融工作局相关负责人认为，该产品以土地储备中心及其下属分中心为融资主体，以土地储备贷款形式发放，新增贷款不受地方政府融资平台贷款“降旧控新”限制，破解了融资五大瓶颈：
就“承贷主体”而言，“城乡一体化综合建设贷款”未对借款主体作过多限制，实行独立核算的企(事)业法人均可作为承贷主体，但企业所有者权益须在5000万元以上。
就“贷款品种”而言，“城乡一体化综合建设贷款”被划属至固定资产贷款，避免城中村改造贷款归入房地产信贷的类别而被调控的政策瓶颈。
就“贷款期限”而言，常规的土地一级开发贷款期限仅2年，若按此期限运作，贷款到期时，城中村改造中包括拆迁征地、土地平整、市政建设、回迁安置房建设、修建产业用房、土地上市交易在内的多个环节通常无法完成。而“城乡一体化综合建设贷款”根据项目实际情况调整为5年，使城中村改造的建设期与贷款偿还期匹配，规避了贷款的相关风险。
就“担保方式”而言“城乡一体化综合建设贷款”根据城中村改造的特殊性，变“单一抵押方式”为“综合担保方式”，即抵押、质押、保证均可，还可视项目情况、借款人实力等多种因素合理确定具体担保方式。
就“自有资金比例”而言，常规土地一级开发贷款要求借款人自己落实30%至35%的自有资金，但城中村改造融资需求大，自有资金落实压力大，银行很难发放贷款，以致被拆迁户补偿款无法及时发放到位，易引发强拆或暴力事件。而“城乡一体化综合建设贷款”按最低法定要求将“自有资金比例”降至20%，共计为建设单位减少约230亿元的自有资金筹措，确保了回迁房建设、补偿款发放等工作顺利进行。
记者近日在北京市城中村改造项目之一的通州区杨庄村调研发现，该村原有1137个院落、147家企业，因农行北京市分行贷款充足且及时到位，开发商由原先的“先拆再建(回迁安置房)”变为“先建后拆”，老百姓眼看着一座座新居拔地而起，就积极签订了回迁补偿协议。截至目前，已有93%被拆迁户入住已建成的村民安置房，不仅未发生暴力强拆事件，而且大大加快了城中村改造进度。
相关数据显示，农行北京市分行已相继支持了北京市的17个重点村建设改造，目前拆迁已完成85%以上，涉及2万多个院落、1800多家企业，累计发放征地拆迁款100余亿元，回迁安置房均已开工建设，有些已经封顶。
“迁喜得利”避畸形消费防暴富返贫
记者在实地调研中了解到，由于北京城中村改造的拆迁户所获补偿款大都数百万元，由于拆迁带来的一夜暴富，使得许多农民的传统生活方式和社会价值观念遭受巨大冲击，再加上对理财缺乏科学理性的规划，不合理消费现象较为普遍，部分地区甚至出现了“开丰田车扫街、乘宝马车种地”的怪现象。
对此，农行北京市分行适时推出了“迁喜得利”综合金融服务方案，为拆迁农民提供多样化理财服务，积极引导他们理性消费，使资产保值增值。
记者了解到，“迁喜得利”综合金融服务方案针对不同年龄、不同风险承受能力的拆迁户，为其提供涵盖贴身专属服务、高水准理财服务、金融知识普及、农村支付环境搭建、生产生活融资支持等在内的全面个人金融服务。
尤其在理财服务方面，由个人客户经理对拆迁户提供一对一的一站式金融服务，针对拆迁家庭不同的实际情况，提供“添喜”“旺福”“增禄”“长寿”四个理财方案，每种方案都会对客户资产在储蓄存款、国债、货币基金、债券基金、股票基金、保险、理财产品等品种的配置比例上提出不同建议，受到拆迁户的普遍欢迎。
记者在北京市丰台区南苑乡大红门街道城中村改造现场采访时，50多岁的白先生正在农行北京市分行设于该处的咨询服务点了解理财知识。他说，以前手里没钱，也不关注理财资讯，除了定期存款，从没接触过其他理财产品。农行“迁喜得利”让他对如何合理规划巨额拆迁补偿款有了初步想法。
农行北京市分行行长易映森认为，“迁喜得利”综合金融服务方案应运而生，不仅有利于帮助拆迁居民树立合理的财富观、消费观，更能有效预防拆迁户畸形消费、暴富返贫甚至违法犯罪，对维稳“城中村改造”大有裨益。
三建议创新金融工具维稳“城中村改造”
相关专家认为，城中村改造是解决城市安全稳定、维护群众利益的民生工程，如何创新金融工具、发挥其在维稳“城中村改造”中的重要作用，是当前我国城市化进程中的新课题。
北京市金融工作局银行服务处负责人陈冠男建议，央行、银监会等部门对城中村改造回迁房(保障房)项目的直接或间接融资规模，可单独设立统计科目进行统计，不与商业房地产开发、商品住宅开发项目混同，并根据保障房项目的建设经营特点，配置专项融资规模，进行专项管理。
就该建议的具体操作，陈冠男举例说，北京50个城中村改造主要位于三、四、五环区位优势明显的地区，资金平衡点为建筑面积每平方米7300元，城中村改造有37个土地储备项目，目前北京市土地储备成本与土地收益之比约为1∶3，可有效防止政策调控风险。北京土地储备中心统筹全市抵押物，可提供700亿元的抵押额度，有110亿元现金和大量存量土地，融资基础充分。北京市国土局可优先安排用地指标，有限统筹融资抵押物，优先土地储备上市，使城中村改造还款有保证。因此，金融管理部门若能单独给予城中村改造700亿元的贷款规模，资金专用、封闭运行，则必将极大推进城中村改造进程。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广建议，鉴于经济适用住房试点贷款在解决北京市经适房项目融资难方面的重要作用，银监会、央行可批准扩大北京经适房试点贷款 项 目 ， 并 将 公 租 房 纳 入 试 点 范围，进一步增加用于支持保障性住房建设的公积金贷款总额度，在目前银行贷款额度趋紧的情况下，拓宽保障房建设融资渠道，确保城中村改造顺利实施。
国务院发展研究中心研究员高伟还建议，鉴于公租房(廉租房)经营周期、资金回笼周期长的特点，为使此类项目的信贷方案更符合项目经营的客观实际情况，此类贷款期限应根据公租房(廉租房)经营周期，在风险可控的基础上，由借贷双方协商确定。同时，此类贷款在项目建设期内可只还利息不还本金，待项目进入运营期再制定逐年偿还本金计划。
